Focus sur l'industrie : constructeurs et développeurs

1 mars 2022 Par Nevada Business Magazine

Alors que la plupart des industries se remettent des effets de la pandémie de COVID, les constructeurs et les promoteurs sont toujours confrontés à des défis liés à la chaîne d'approvisionnement, aux problèmes de main-d'œuvre et à l'incertitude du marché. Malgré ces défis, les leaders de l'industrie vont de l'avant pour façonner les horizons du Nevada. Récemment, les constructeurs et les promoteurs se sont réunis lors d'une table ronde virtuelle, parrainée par la City National Bank, pour discuter de l'évolution du paysage immobilier commercial du Nevada.

Connie Brennan, éditrice et PDG de Nevada Business Magazine, a servi de modératrice pour l'événement. Ces tables rondes mensuelles réunissent des dirigeants de différentes industries pour discuter de problèmes et de solutions pertinents.

Guy Martin : Nous assistons à ce que j'appellerai des "pénuries fabriquées". On l'a vu à la fin des années 90 avec la poudre de ciment. Lorsque Cemex, qui est sans doute le premier ou le deuxième plus grand producteur de poudre de ciment, a fermé un four et cessé de fabriquer de la poudre de ciment, ils ont fabriqué leur pénurie. Existe-t-il des problèmes légitimes de chaîne d'approvisionnement ? Absolument. Mais la seule chose que mes clients ont du mal à avaler, c'est [ils] écrivent le bon de commande (bon de commande) et passent la commande, mais il y a des petits caractères dans le bon de commande qui disent que vous payez un prix "produit". (Cela fait référence au prix au moment où un produit est fabriqué, plutôt qu'à un prix convenu à l'avance.) Ainsi, ils se font frapper avec un demi-million de dollars de frais supplémentaires parce que le prix a augmenté de 50%. Certains de ces défis en matière de tarification ne font en fait que profiter d'un marché. Nous allons contourner certains de ces problèmes, mais certains d'entre eux ne sont que de l'escroquerie. Cela est devenu des eaux très compliquées à naviguer.

Larry Monkarsh : Le camionnage est l'une des autres avenues avec lesquelles ils jouent à des jeux. Les frais de transport quadruplent du jour au lendemain et ils disent qu'ils n'ont pas de camions disponibles. Vous appelez leur bluff. Je travaille avec une demi-douzaine d'entreprises de camionnage. Je les appelle et leur dis: "Hé, pouvez-vous amener un camion en Caroline du Nord pour récupérer mon climatiseur et l'amener ici?" Ils vont, "Bien sûr, pas de problème." Nous appelons l'entreprise et l'avons sur le quai pour ramasser. Et voilà, le lendemain matin, c'est sur un camion. Il y a de l'esprit de jeu et ils tiennent essentiellement tout le monde au-dessus d'un baril.

Dan Morgan : Du côté multifamilial, du point de vue de la disponibilité, nous avons eu un projet assis pendant près d'un mois en attente de forfaits de fenêtres. Il est juste assis là, encadré, prêt à partir. [Nous attendons] tout, des emballages de fenêtres au PVC en passant par les poignées de tiroirs et d'armoires. C'est un problème d'approvisionnement qui affecte considérablement le coût.

Aaron West : Il est intéressant que cela ait été soulevé parce que [Nevada Builders Alliance] commande une analyse économique. Nous avons vraiment du mal, en particulier dans le nord du Nevada, à essayer de comprendre pourquoi nos prix sont tellement plus élevés que sur des marchés comparables comme Rockland, Roseville, Boise ou Salt Lake. Nous allons plonger dedans parce qu'il y a définitivement quelque chose qui ne colle pas.

Michel Russel : [Nous constatons des pics de coûts] dans les matériaux. Nous avons constaté un certain soulagement dans le secteur du bois d'œuvre au troisième trimestre, mais en raison d'inondations en Colombie-Britannique, certaines scieries ont fermé. Essentiellement, les prix du bois d'œuvre ont doublé entre novembre et décembre de l'an dernier. Nous constatons que ces prix se maintiennent, bien que l'industrie nous dise que si les taux d'intérêt augmentent et que les constructeurs de maisons ralentissent, cela pourrait s'atténuer dans une certaine mesure. Nous ne pensons pas que cela reviendra un jour à ce qu'il était lorsque tout cela a commencé en décembre, début 2021, lorsque nous [avons vu] les énormes augmentations de coûts. Mais, c'est encore une sorte de chose au jour le jour. Nous ne pouvons pas acheter du bois à l'avance bien avant nos projets parce qu'il y a des allocations que chacun de nos fournisseurs a.

Monkarsh : Le matériel électrique au cours des six derniers mois a presque doublé. L'équipement qui coûte [normalement] 125 000 $ coûte plus de 200 000 $ aujourd'hui. Nous examinons différents matériaux de construction. Nous utilisons un nouveau système de panneaux isolés qui permet d'économiser de l'argent sur les futurs TI (améliorations locatives). Donc, nous faisons des choses qui vont, espérons-le, couvrir certaines de ces augmentations de prix importantes à l'avenir. L'une des choses que nous avons remarquées [à partir de] certaines recherches que nous avons effectuées est que tous ces éléments ne dépendent pas de la disponibilité des matériaux. Cela a beaucoup à voir avec la base de sous-traitants et leur disponibilité pour gérer la charge de travail. [Nous] nous assurons qu'ils hiérarchisent correctement leurs commandes et, lorsqu'ils reçoivent une commande, ils se retournent immédiatement et la placent.

Jeff LaPour : [La hausse] des prix des terrains et des taux d'intérêt est depuis toujours une fonction de notre entreprise. C'est comme ça; nous trouvons un moyen de contourner cela. Les plus gros problèmes que je vois sont le coût et le calendrier. Le calendrier est tout aussi important, sinon plus que le coût. Les coûts sont en hausse - [avec] l'augmentation en pourcentage des choses au cours des [quelques] derniers mois. L'horaire est, vraiment, la plus grande surprise pour moi. Je ne parle pas d'attendre du matériel autant que d'essayer de faire exécuter le travail.

Érik Skogstad : Le coût de l'argent est préoccupant en ce moment avec les taux d'intérêt. Les autorités fédérales ont noté qu'elles pourraient augmenter les taux d'intérêt jusqu'à sept fois cette année. C'est inquiétant [à cause de] ce que cela pourrait faire à la construction dans un proche avenir. [Le coût] est le principal facteur déterminant lorsque les développeurs commencent à décider comment ils vont développer un projet ; [c'est] le montant d'argent qu'ils vont payer pour obtenir de l'argent. Plus ce chiffre est élevé, plus le coût de leur projet est élevé, moins ils sont susceptibles de construire certains projets.

LaPour: Il y a eu une forte augmentation des loyers dans l'industrie, en particulier, qui a aidé à couvrir certains des problèmes de coûts auxquels nous avons été confrontés, à la fois les coûts de terrain et de construction, mais cela a été une augmentation rapide. L'ajout de taux d'intérêt et de taux de capitalisation à des niveaux historiquement bas, même s'il n'arrêtera peut-être pas la construction ou le développement, aura probablement un impact sur les acquisitions d'industriels et la souscription de l'accord. Mais la demande a été forte [et] les taux n'ont cessé d'augmenter. Si les taux [de location] s'aplatissaient, cela ralentirait certainement les choses.

Ouest: Au cours des 40 dernières années, le Nevada est passé de 87 % de propriété fédérale à 85 % de propriété fédérale. En fin de compte, nous sommes toujours confrontés à cela. Le manque de terres disponibles est mis en évidence par le fait que presque tous les comtés de l'État ont actuellement un projet de loi foncière qu'ils font passer au Congrès pour essayer d'obtenir plus de terres fédérales en leur possession.

Michel Dermody : La disponibilité des terres est un problème au nord et au sud, le BLM (Bureau of Land Management) contrôle la plupart des terres de l'État. Cela dit, vous sortez dans le nord du Nevada jusqu'au TRIC (Tahoe Reno Industrial Center) où se trouve Tesla, [il y a de la terre]. Là où nous avons essayé de planter notre drapeau, c'est Apex. Nous sommes en train de développer un bâtiment de spécifications de 660 000 pieds à Apex. Nous pensons que ce sera un leader du marché. Il y a beaucoup de gens que je connais qui font beaucoup de travail de pelle à Apex, et c'est un bon antidote à l'offre limitée de terres. La disponibilité des terres est toujours un problème, mais de nombreuses régions s'y attaquent.

Shawn Danoski : La terre est un problème, et les opportunités à Apex dans le nord de Las Vegas vont ouvrir un nouveau terrain pour le sud du Nevada. Trouver comment obtenir plus de terres va être important.

Scott Loughridge : Il y a aussi un manque total de planification à long terme par BLM pour libérer ces terres. Quel est le plan pour libérer ce terrain ? Il semble qu'il devrait y avoir un programme de partenariat fédéral/étatique/local pour donner aux gouvernements locaux 5 à 10 ans pour planifier la future libération du terrain. [Ils pourraient] alors planifier les infrastructures. Cela semble être un moyen facile d'aider à atténuer une partie de ce problème.

Martin: Notre industrie a inventé le terme EPI (équipement de protection individuelle). Nous le comprenons. Je suis super fier de l'industrie et de la façon dont ils se sont mobilisés et ont compris. Je n'ai jamais vu de pare-éternuements installés entre deux commerçants sur une nacelle élévatrice et nous l'avions au centre des congrès. Je n'ai jamais vu trois types de plâtre sauter d'un camion pour aller tirer du plâtre à l'extérieur d'un bâtiment avec des masques dans le camion, et ils l'ont fait. Notre industrie a très bien réagi. Il a également révélé les personnes qui profiteraient de COVID et des métiers et appelleraient malades ou prendraient de l'argent PPP (Programme de protection de la paie). Cela a également fait ressortir le pire de notre industrie. Mais, dans l'ensemble, notre industrie a probablement mieux réagi et s'est comportée que d'autres.

Ouest: L'un des problèmes que nous constatons du côté de la réglementation est, soulignent-ils, du point de vue de la main-d'œuvre. Nous avons des enfants qui sortent tout juste de l'université avec un diplôme en génie civil à qui on demande d'examiner des plans d'amélioration civile. Ils suivent les règles et, dans bien des cas, interrogent des ingénieurs très expérimentés. Nous avons des exemples de cas où l'examen [d'un projet] coûte plus cher et prend plus de temps que sa conception. Une grande partie est [due au] travail. Il y a de bons [exemples] dans de petites juridictions comme Carson City qui n'ont pas vraiment d'impact. Mais il y a certainement de mauvais [exemples], comme la ville de Reno. Le fait qu'ils autorisent l'appel des permis de construire après leur délivrance est absolument fou.

Morgan: Cela semble aller par cycles. Tout le monde fait des choses intéressantes pour retarder le processus. Qu'il s'agisse d'administration, d'appels de permis ou de cartes finales, ou d'inspecteurs faisant des interprétations arbitraires du code retardant des projets, c'est un problème très important.

Monkarsh : La durée pour faire avancer les choses maintenant, [le processus d'admissibilité], va de 28 à 30 mois. La planification actuelle de votre demande d'utilisation des terres a doublé ou triplé, car tout est désormais en ligne. Vous ne pouvez pas être face à face avec un planificateur. Autrefois, vous aviez une réunion, ils annotaient [les plans], puis vous retourniez à votre bureau, les répariez et les rameniez et vous êtes dedans. [Maintenant] vous soumettez en février 8 délai, ils prennent deux semaines pour l'examiner et ils vous donnent des corrections. Vous venez de manquer deux autres cycles. Une grande partie de cela se trouve à l'avant.

Skogstad : Le programme d'auto-certification à North Las Vegas a un peu aidé. Je sais que le comté de Clark l'a fait aussi. Mais, d'après notre expérience avec eux ces derniers temps, ils essaient toujours de comprendre. Nous avons demandé certains permis qui auraient dû prendre beaucoup moins de temps. C'est presque comme si nous passions par le même processus de permis qu'il le serait normalement parce qu'ils n'ont pas encore compris comment faire l'autocertification. Le comté de Clark a toujours été très lent dans le processus, et cela ne s'est pas amélioré.

Reed Gottesman : Le défi est certainement de goulot d'étranglement dans le pipeline de développement alors que nous repoussons les livraisons. Cela crée un risque important pour nous à l'avenir. [En ce moment], nous constatons que 18 mois ne sont pas 18 mois. Dans le comté, notre meilleur scénario si tout se passe bien, ce qui n'est pas le cas, nous espérons [cela prendra] 28 mois.

Russel : Nous traitons avec un grand nombre de juridictions, tant au nord qu'au sud, le comté de Storey et certains des comtés périphériques. Dans le sud, la ville de North Las Vegas a son processus d'auto-certification, qui, je pense, est sa tentative d'aider tout le monde à localiser des entreprises dans sa juridiction. La réalité est que toutes les autres juridictions du comté de Clark ont ​​des processus de permis très longs. Sur un simple permis, en raison du drainage et des améliorations hors site, vous pouvez passer 9 ou 10 mois à essayer d'obtenir un permis de construire. Cela ne tient pas compte des droits que vous pourriez avoir à faire auparavant. La situation est aggravée par le fait que toutes les villes et juridictions avec lesquelles nous traitons ont une pénurie de main-d'œuvre.

Loughridge : Je m'inquiète de la manière dont les entreprises du sud du Nevada arrivent sur le marché. Comme [was] vient d'être mentionné, j'entends la gamme de 28 à 32 mois. Mon souci est que nous avons des clients potentiels qui viennent en ville, voulant être ici. Ils entendent ce laps de temps et disent: "Non, ça ne marche pas. Nous allons au Texas." Cela va nous mordre à la [fin] ici, si ce n'est pas déjà fait. Notre inquiétude concernant [la satisfaction] de la demande va disparaître parce que le marché se dirige vers d'autres États parce qu'ils peuvent [construire] beaucoup plus tôt.

LaPour: Comme le changement climatique, nous donnons simplement un coup de pied dans la boîte. Tout le monde le sait mais bon, c'est le problème de demain. Cela semble être l'attitude générale. [Résoudre le problème] commence par des dépenses, ils ont rendu le prix de l'eau très élevé. Tout le monde est concerné, mais il y a beaucoup de mesures qui peuvent être prises qui n'ont pas encore été prises. Ils [probably will] se sentent drastiques pour les gens, mais c'est un gros problème. C'est un problème régional, la Californie a un problème, l'Arizona a un problème, c'est certainement un gros problème.

Dermodie : Dans le nord du Nevada, TMWA (Truckee Meadows Water Authority) prédit que, jusqu'à la fin du siècle, nous aurons de l'eau, même en tenant compte de circonstances drastiques et inhabituelles, comme celles que nous connaissons actuellement. C'est une étude intéressante. L'eau est avant tout une question de gestion. C'est effrayant pour nous tous, mais en fin de compte, il y a de très bonnes personnes qui essaient de bien gérer la situation, en particulier dans le Nord.

Dansky : Personnellement, je ne crois pas que l'eau soit un problème pour le moment. Mais, je crois que la perception que l'eau est un problème est ce qui est peint là-bas et nous devons atténuer cela. C'est une question de gestion et l'eau est gérée, mais elle est aussi utilisée, en quelque sorte, comme une tactique alarmiste. Ce n'est pas sain pour notre communauté.

Gottesman : C'est [une question] de parties prenantes qui se réunissent et trouvent la meilleure solution. Une [idée fausse] peut blesser le sud du Nevada. Les entreprises pourraient éventuellement dire : « Vous savez quoi, c'est un problème » et passer à la ville suivante. La perception seule, si elle n'est pas gérée correctement, peut nous blesser.

Skogstad : L'un de nos problèmes à long terme est le vieillissement de la main-d'œuvre. Il n'y a pas autant de jeunes qui entrent dans les métiers et cela nous inquiète beaucoup. Trouver des personnes de qualité est toujours un problème. De plus, élever les gens dans les rangs est [un autre] problème qui doit être résolu assez rapidement. Nous devons commencer à recruter davantage de ces personnes dans nos métiers.

Robert Potter : Les enfants ne veulent pas travailler aujourd'hui s'ils ne peuvent pas le faire sur un ordinateur. Les problèmes de frontière et d'immigration aggravent nos problèmes. Il y a aussi du braconnage. Certaines des personnes au sein de nos entreprises individuelles se déplacent maintenant pour obtenir un peu plus d'argent. Je me demande si nous n'avions pas le COVID, aurais-je une main-d'œuvre complète ? Si je dois avoir cinq plombiers aujourd'hui, j'en aurai deux. Je soupçonne qu'ils volent un travail pour couvrir un autre travail. Beaucoup de gens ne respectent pas les engagements pris.

Martin: Le développement de la main-d'œuvre est un gros problème. Tous les syndicats ont fermé leurs programmes d'apprentissage parce qu'ils sont soumis à une loi fédérale du DOL (ministère du Travail) qui stipule qu'ils doivent avoir un certain nombre d'heures de compagnon avant de pouvoir placer des apprentis. Il n'y a pas de travail de compagnon, donc ils n'acceptent pas [de nouveaux candidats].

Dermodie : En dehors de ces temps sombres, nous pourrions avoir une énorme revitalisation des apprentissages. Le programme d'apprentissage n'est pas tant une solution financière qu'une solution temporelle. Toutes les capacités [dans cette industrie] et d'autres pourraient faire une réelle différence dans l'état du Nevada pour l'apprentissage.

Martin: Ce problème revient à la table du dîner lorsque les parents permettent aux enfants de choisir la construction comme carrière. C'est là que tout quitte la piste. C'est un problème de société. Il nous a fallu 15 ans pour en arriver là où nous en sommes aujourd'hui et nous en plaindre. Il nous faudra 15 ans, au moins, pour réparer. C'est une discussion plus large. Il y a une tonne, un nombre presque incommensurable, de places d'apprentissage vides parce que les gens ne veulent pas se lancer dans la construction. Ce n'est pas un problème de programmation. Il y a de l'argent à gagner dans l'apprentissage, c'est garanti. Il y aura toujours des programmes d'apprentissage disponibles. Il s'agit d'amener les parents à accepter que leurs enfants entrent dans l'industrie. Lorsque les commerçants travaillent plus dur pour empêcher leurs enfants d'entrer dans notre industrie que pour protéger la noblesse du métier, nous sommes sur une pente descendante. C'est pourquoi notre industrie vieillit de 17 mois tous les 12 mois. Les commerçants ne se remplacent pas.

Kevin Burk : Les pénuries de métiers spécialisés, de personnel professionnel, les contraintes de la chaîne d'approvisionnement [sont tous des défis pour cette industrie]. Mais, si vous revenez à l'hyper époque du milieu des années 2000, nous sommes bien mieux placés pour faire face à ces problèmes. Pour nous, il est plus facile de recruter à l'extérieur de l'État qu'il ne l'a jamais été. Même si beaucoup de problèmes continuent d'être les mêmes, c'est un peu plus facile pour nous de les gérer parce que [l'industrie] est juste dans une situation différente. Nous passons de nos années d'adolescence à nos années de jeune adulte.

Classé sous : Focus sur l'industrie Marqué avec : Aaron West, Affordable Concepts Inc., Bruce Ford, Builders Association of Northern Nevada, Burke Construction Group Inc., City National Bank, Dan Morgan, DC Building Group, Dermody Properties, Erik Skogstad, Guy Martin , Jeffrey LaPour, Kevin Burke, LaPour Partners, Larry Monkarsh, LM Construction Co., Martin-Harris Construction, Michael Dermody, Michael Russell, Nevada Builders Alliance, R&O Construction Company, Reed Gottesman, Robert Potter, Schnitzer Properties, Scott Loughridge, Shawn Danoski, SR Construction, United Construction Company