Dans un relooking de 5 milliards de dollars, le « rêve américain » de NJ apparaît comme la prochaine vague du commerce de détail américain

La section du centre commercial American Dream avec des détaillants et des restaurants haut de gamme a conservé son plafond voûté en bois d'origine.

TOUTES LES PHOTOS AVEC L'AIMABLE AUTORISATION DE PCL CONSTRUCTION ENTERPRISES

American Dream a été "complètement révisé, repositionné et repensé" pour répondre à sa nouvelle mission en tant que complexe de vente au détail et de divertissement.

La palette de couleurs du centre commercial prédécesseur d'American Dream, Xanadu, était une horreur pour les passants, d'autant plus que la structure restait inachevée au milieu des difficultés financières des développeurs.

Le développeur Triple Five a acquis 120 acres de marais pour le complexe agrandi qui est maintenant connu sous le nom de American Dream Mall à Rutherford, NJ, et comprend des parcs aquatiques et d'attractions. PHOTO AVEC LA COURTOISIE DES ENTREPRISES DE CONSTRUCTION PCL

Des événements au stade MetLife à proximité ainsi qu'un site entouré d'autoroutes très fréquentées ont compliqué la mise en scène et l'exécution du projet.

La construction fonctionne dans le cadre d'un accord de travail de projet avec les syndicats de la région. Une subvention de l'État fixe des objectifs pour l'embauche des minorités et des femmes.

La construction des nouveaux parcs aquatiques et d'attractions intérieurs d'American Dream a nécessité 100 millions de dollars en travaux souterrains pour renforcer le sol marécageux et la technologie gonflée à l'air pour les toits en dôme.

32 000 tonnes d'acier seront érigées à l'aide de 20 grues et de 135 ascenseurs à tuba.

Il y a jusqu'à 2 000 travailleurs sur le site chaque jour, avec des plans pour des quarts de travail 24 heures sur 24, 7 jours sur 7 jusqu'à ce que les zones du complexe ouvrent plus tard cette année.

Le projet Xanadu, lancé en 2003 pour ajouter un centre commercial majeur aux New Jersey Meadowlands, n'a jamais été envisagé comme un centre commercial de variété de jardin.

Mais les habitants du New Jersey et les visiteurs conduisant le NJ Turnpike ont eu une idée de ce qu'il n'était pas censé être dans ce qu'il était devenu - une étrange structure multicolore semblable à un entrepôt qui est restée inachevée pendant des années au milieu des difficultés financières du propriétaire et a incité sa distinction alors comme le la principale horreur de l'État.

Mais avec un nouveau revêtement en aluminium blanc, une refonte majeure, un nouveau nom, trois développeurs - et plus de 5 milliards de dollars et 16 ans plus tard - le rêve américain devient réalité en tant que complexe de divertissement et de vente au détail élargi qui comprend trois parcs à thème intérieurs, 450 locataires et une douzaine d'autres attractions - éclipsant de loin le concept original, et avec peu de pairs, voire aucun, sur le marché américain de l'immobilier commercial en constante évolution.

Et tout cela au sommet d'un marais qui a failli engloutir une excavatrice Bobcat.

Dans une nouvelle mise à jour, l'actuel développeur canadien Triple Five Worldwide a déclaré le 25 mars que le hub tant attendu commencerait son ouverture par étapes à la "fin de l'été", dans ce qu'ils prétendent être un marché mal desservi qui tirera de la population dense du nord-est et attirent même une part des millions de touristes mondiaux visitant New York et la région des trois États chaque année.

Environ 20 millions de personnes vivent dans un rayon de 50 miles avec un revenu familial moyen de 97 000 dollars, indique nj.com.

Malgré les tendances à l'écart des achats en magasin qui génèrent des spéculations sur la possibilité de récupérer leur gros investissement, les boosters prévoient de 30 à 40 millions de visiteurs au cours de la première année d'exploitation, selon d'autres rapports publiés.

Le projet de 5 millions de pieds carrés emprunte au propre livre de jeu de Triple Five pour son complexe méga-commerce de détail Mall of America à Minneapolis, où 20% de la propriété propose des attractions de divertissement. Cette installation dispose désormais d'un plan de 250 millions de dollars pour construire ce qui serait le plus grand parc aquatique intérieur d'Amérique du Nord s'il l'emporte sur ses adversaires.

American Dream amplifie l'inclinaison vers le divertissement, déclare Tony Armlin, vice-président du développement chez Triple Five, basé à Edmonton, en Alberta, qui a repris le projet à la fin de 2010. « Nous avons positionné cela de sorte que 55 % de notre projet soit dédié au divertissement. et les attractions et les expériences culinaires et 45 % se concentrent sur l'expérience de vente au détail traditionnelle », dit-il.

L'un des principaux défis a été de fusionner des éléments variés de manière cohérente, explique Debbie Kalisky, associée du développement de la vente au détail chez GH + A Design Studios, architecte de la conception de la vente au détail sur le projet. "Il s'agit d'un nouveau modèle, une destination familiale multidimensionnelle et multiforme", dit-elle. "C'était la vision de haut niveau, prendre les os [d'un centre commercial] et le réimaginer."

Une grande partie de la conception consistait à traiter les structures abandonnées existantes - construites par le premier développeur, Mills Corp., avant sa faillite en 2007, puis par Colony Capital, qui a quitté en 2009 - comme une coquille géante et recommençant essentiellement. , dit Armlin. "Nous avons complètement revu, repositionné et repensé ce qui était ici", dit-il. "Les seules choses que nous avons maintenues [étaient] essentiellement la [superstructure] et son enveloppe et certains des systèmes mécaniques et électriques. Tous les intérieurs ont été démolis et tout l'extérieur rénové."

Les 700 millions de dollars de travaux de réhabilitation de ces structures comprenaient des changements substantiels, a déclaré Wayne Melnyk, vice-président des grands projets à la tête de l'effort American Dream pour PCL Construction Enterprises, le directeur de la construction. "Nous avons ajouté des puits de lumière, nous avons fermé des zones où ils avaient des courts ouverts, et à d'autres endroits, nous avons créé des espaces ouverts ou des bosses dans le bâtiment", dit-il.

Mais l'effort de construction a également impliqué la construction de deux nouveaux parcs à thème intérieurs de huit acres, plus d'espace de vente au détail et une foule d'attractions supplémentaires. En fin de compte, American Dream ouvrira ses portes avec 3 millions de pieds carrés locatifs d'espace de vente au détail et de divertissement et 11 000 places de stationnement désignées.

Alors que Triple Five a investi 3 milliards de dollars dans le projet, en plus des 2 milliards de dollars de travail des développeurs précédents, il a déployé une armée de partenaires, de consultants et de personnel, explique Armlin.

"De toute évidence, ce sont des chiffres importants, nous avons donc dû assembler et créer des structures de gestion d'équipe qui exécuteraient efficacement la conception de la rénovation, la nouvelle conception et d'énormes quantités de coordination de consultants", dit-il.

La portée d'American Dream doit à une vision de faire fonctionner la propriété toute l'année. Il comprend un parc de ski intérieur, héritage de la phase Xanadu, avec une piste de ski de 16 étages et 800 pieds de long et un mur d'escalade sur glace; un parc d'attractions fermé sur le thème de Nickelodeon avec deux montagnes russes Gerstlauer, l'une avec la chute verticale la plus raide du monde à 121,5 degrés, parmi 22 manèges ; et un parc aquatique à thème DreamWorks avec un dôme de verre avec une piscine à vagues de 1,5 acre et 25 toboggans.

Ensuite, il y a la zone de vente au détail, un assemblage massif de boutiques, y compris des marques de luxe et de mode haut de gamme dans une section "Collections" ancrée par Saks Fifth Avenue qui est louée à plus de 80%, ainsi qu'un thème expérientiel qui mettra en vedette un 35 000- pieds carrés Legoland et autres magasins interactifs.

Plus d'attractions parsèment la propriété: une roue d'observation de 300 pieds de haut avec 26 gondoles climatisées pour voir New York City; un aquarium de 35 000 pieds carrés géré par Merlin Entertainment; une patinoire aux dimensions réglementaires; une salle de jeux de rôle Kidzania de 80 000 pieds carrés; et une salle de cinéma de luxe Cinimex de 1 400 places. Il y a aussi plus de 100 options de restauration, 22 000 places de stationnement supplémentaires du complexe sportif adjacent, avec un futur hôtel de 800 chambres, tous remplissant l'"ambiance de villégiature" du développement, dit Armlin.

L'équipe du projet a géré l'effort en compartimentant, explique Steve Schmalz, responsable des opérations PCL sur American Dream. «Nous avions essentiellement neuf programmes de 200 millions de dollars qui se trouvaient être en construction à moins de cinq minutes de marche les uns des autres», dit-il. "Le chantier est un campus."

Triple Five a assemblé la liste des attractions au fil des ans au fur et à mesure que sa vision s'est élargie et qu'elle a pris le contrôle d'une plus grande partie de la propriété de 120 acres, dit Armlin. Il est arrivé à bord en 2010 en tant que développeur successeur sur les structures existantes, mais a repris la majeure partie du site en 2013, et négocie même pour reprendre également l'Izod Arena de 19 000 places, désormais inutilisée, que le centre commercial entoure, dit-il.

Le concept de conception de Triple Five s'est appuyé sur les idées de son Mall of America et de son West Edmonton Mall en Alberta, des méga-propriétés de vente au détail qui ont elles-mêmes ajouté des attractions grâce à des améliorations et des réhabilitations au fil des ans. Il déploie le même modèle pour un complexe American Dream Miami de 174 acres et 4 milliards de dollars qui devrait ouvrir en 2023 avec une piste de ski intérieure et 2 000 chambres d'hôtel.

Triple Five a fait appel à plusieurs partenaires financiers sur American Dream. Le financement comprend un prêt à la construction de 1,7 milliard de dollars et le produit de 1,1 milliard de dollars d'une émission d'obligations exonérées d'impôt, toutes deux arrangées par JP Morgan et Goldman Sachs. Une partie du financement obligataire est liée à une subvention de l'État de 390 millions de dollars, a déclaré Armlin.

Le promoteur s'est également appuyé sur un mélange de partenaires, dont PCL et GH + A, qui avaient travaillé sur ses centres commerciaux précédents, ainsi que sur de nouvelles relations avec des entrepreneurs et des consultants dans la région. Cela inclut les entreprises qui ont travaillé sur Xanadu, telles que Adamson Architects et McNamara Salvia Structural Engineers ; Gensler, en tant qu'architecte ; Langan Engineering, en tant que consultant géotechnique ; et Torcon, en tant que "partenaire sous-traitant stratégique" - parmi plus de 150 sous-traitants et 20 consultants, dit Armlin.

L'effort - qui a un accord de travail de projet avec les métiers du bâtiment et de la construction du comté de Bergen - compte toujours plus de 2 000 personnes sur le site quotidiennement, dit Armlin. La participation de la main-d'œuvre minoritaire et féminine dans le projet est de près de 30 %, dit-il. « À la fin de la construction, nous passerons probablement à un horaire 24 heures sur 24, 7 jours sur 7 jusqu'à notre ouverture plus tard cette année », dit-il.

Les travaux de construction ont commencé dans le cadre du nouveau projet en 2014, une grande partie des premiers efforts visant à transformer 14 acres marécageux dans un coin éloigné de la propriété près du croisement de l'état Rt. 3 et l'autoroute à péage en terrain utilisable pour les nouveaux parcs aquatiques et d'attractions, dit Schmalz.

"Il a fallu 18 mois de conception géotechnique, de gros œuvre, de fonçage de pieux", note-t-il. "Nous avons investi près de 100 millions de dollars dans des travaux souterrains pour obtenir cette [fondation construite]."

Les tas abondent, dit Melnyk de PCL. "Même la rocade qui l'entoure est sur pilotis", dit-il. "C'est un matériau très difficile et doux. Nous avons failli perdre un Bobcat dans le marais."

Mais les travaux de fondation se sont déroulés sans heurts grâce à la coordination entre PCL, qui compte du personnel de Floride expérimenté dans les sols pauvres, Langan et des entrepreneurs locaux imprégnés de travaux sur les marais de la région, notamment D'Annunzio & Sons et Linde-Griffith Construction, a déclaré Armlin. Les conditions du sol ont également conduit à des efforts pour "minimiser le poids du bâtiment", explique Schmalz, grâce à l'utilisation de la technologie ETFE gonflée à l'air pour former les dômes couverts au-dessus des parcs aquatiques et d'attractions.

La démolition et la réhabilitation de la structure existante et des fondations en béton ont occupé une grande partie de 2014 et 2015. En 2016, les équipes ont commencé à ériger 32 000 tonnes d'acier, ce qui a dominé le travail depuis. Mais avant les ascenseurs, ils étaient confrontés à une tâche majeure : cartographier l'emplacement des grues, explique Schmalz.

"Notre planification de la grue pour le montage a été entièrement intégrée aux systèmes structuraux pour les fondations des bâtiments", dit-il. "Parce que nous sommes sur un terrain marécageux ici, nous ne pouvions compter sur rien ; tous les programmes de tapis de grue, le support de grue et les chemins de levage - tout était intégré dans les fondations des bâtiments."

Une fois installées, les grues ne pouvaient pas simplement rouler vers un autre endroit sur la propriété étendue, explique Schmalz. "Vous deviez vous assurer que votre plan initial comportait tous les éléments corrects de l'endroit où vous alliez choisir, ce que vous alliez soulever, quelles seraient vos capacités et quelles charges vous alliez ramener. dans la fondation », dit-il. "Vous aviez une flexibilité très limitée de ce point de vue." Le projet a utilisé 20 grues à son apogée, ainsi que 135 remontées mécaniques et diverses plates-formes surélevées, explique Schmalz.

Un défi supplémentaire était la nécessité de maintenir un flux de trafic et des opérations normaux pour le stade MetLife voisin, qui accueille de nombreux concerts et événements sportifs, et abrite les Jets and Giants de la Ligue nationale de football. L'équipe a dû déplacer une route périphérique traversant le site du projet à plusieurs reprises, explique Melnyk. "C'était un vrai défi de maintenir le parc d'attractions et le parc aquatique dans les délais tout en maintenant un flux de trafic, certainement les jours de match", dit-il.

Les centaines de locataires d'American Dream se répartiront dans son segment commercial à plusieurs étages, qui aura des finitions "élégantes et sophistiquées" et des sections distinctes, chacune avec sa propre cour commune pouvant accueillir des événements et des attractions de vente au détail expérientielles, dit Kalisky. La signature sera la section Collections des détaillants et des restaurants de luxe haut de gamme, avec un design qui leur donne un éclat supplémentaire sous la forme de façades à deux niveaux, même lorsque les espaces intérieurs des magasins ne sont qu'à un seul niveau, dit-elle.

"Cela émule une expérience dans la rue principale… à Londres ou à New York [où] les magasins phares ont une très forte présence dans la rue [avec] des vitrines en plein essor", dit-elle. "Nous avons essayé d'imiter ce même type de présence puissante pour les détaillants dans un environnement intérieur."

De nombreux détaillants commencent à travailler sur leurs propres espaces alors que le projet plus vaste approche de la fin, dit Schmalz. Le parc d'attractions est terminé à 90 %, avec tous les manèges installés et les travaux de finition progressent, tandis que la partie commerciale est terminée à 80 %, avec les revêtements de sol et les finitions finales à venir, dit-il.

Le parc aquatique est terminé à environ 70 %, avec l'installation de toboggans aquatiques géants visibles depuis les routes à proximité.

Armlin dit que les principales caractéristiques devraient terminer la construction cette année par étapes, plafonnées par le parc aquatique en septembre - en avance sur le plan, grâce à une refonte concertée du calendrier dirigée par PCL, qui a coordonné les fabricants de manèges et de toboggans, les métiers du bâtiment et les entrepreneurs. . "C'était juste une entreprise énorme pour y parvenir", dit-il.

Tom Stabile a travaillé comme journaliste et rédacteur en chef dans des magazines, des journaux et des publications spécialisées à New York, Washington, DC et à Saint-Domingue, en République dominicaine, couvrant les affaires et la finance, l'éducation, les affaires publiques, la justice pénale et les arts.

En tant que rédactrice en chef ENR pour l'énergie, les affaires et la main-d'œuvre, Debra K. Rubin a un large aperçu des nouvelles, des problèmes et des tendances de l'ingénierie et de la construction mondiales liées aux domaines clés du développement et de la transition énergétiques mondiaux, des affaires et de la gestion des entreprises, de la réglementation et le risque et le développement de la main-d'œuvre de la prochaine génération.

Debra a également lancé et gèreLes 200 meilleures entreprises environnementales d'ENR classement annuel, qui définit les acteurs clés du marché mondial dynamique des services environnementaux ; et est éditeur deENR WorkforceToday bulletin électronique sur les nouvelles et les tendances de l'industrie en matière de gestion des talents. Cliquez ici pour recevoir cette newsletter mensuelle gratuite.

Elle est également l'une des principales organisatrices du congrès annuel de l'ENRFemmes révolutionnaires dans la construction conférence, un forum majeur de l'industrie AEC pour la gestion des talents et l'avancement professionnel des femmes. Cliquez ici pour plus de détails sur les plans en formation pour le prochain événement en direct.